فاصله میان قیمتی که خریداران مسکن در امارات انتظار پرداخت آن را دارند و قیمتی که فروشندگان درخواست می‌کنند، بیش از پیش کاهش یافته است؛ هم‌زمان با اینکه بازارهای املاک پس از کندی ناشی از درگیری منطقه‌ای بار دیگر شتاب گرفته‌اند.

بر اساس تازه‌ترین تحلیل پورتال املاک «پراپرتی فایندر»، سهم خریدارانی که انتظار کاهش قیمت‌ها را دارند، در ماه می به ۶۳ درصد رسید؛ رقمی که نسبت به اوج بیش از ۷۰ درصدی بلافاصله پس از آغاز درگیری کاهش نشان می‌دهد. این دومین ماه متوالی کاهش این شاخص بود، در حالی که قیمت‌های اعلام‌شده از سوی فروشندگان همچنان نزدیک به سطح پیش از درگیری باقی مانده است.

پیش از آغاز درگیری، احساسات خریداران در بازار املاک امارات تقریباً به‌طور مساوی تقسیم شده بود. نظرسنجی مصرف‌کنندگان پراپرتی فایندر در ماه‌های ژانویه و فوریه نشان می‌داد خریداران تقریباً به سه گروه مساوی تقسیم شده‌اند؛ ۳۶ درصد انتظار کاهش قیمت‌ها را داشتند، ۳۵ درصد افزایش قیمت را پیش‌بینی می‌کردند و ۲۹ درصد نیز انتظار داشتند قیمت‌ها ثابت بماند.

پس از آغاز درگیری، بیشتر خریداران به این سمت رفتند که انتظار کاهش قیمت‌ها را داشته باشند و خرید خود را به امید دریافت تخفیف به تعویق انداختند. این انتظار برای کاهش قیمت از آن زمان تاکنون هر ماه کمتر شده و در ماه می به ۶۳ درصد رسیده است؛ تغییری روشن، هرچند تدریجی.

در مقابل، فروشندگان تنها تغییرات محدودی داشته‌اند.

شاخص اختصاصی قیمت آگهی‌های پراپرتی فایندر نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی اعلام‌شده در ماه می حدود دو درصد پایین‌تر از سطح پیش از درگیری بوده است؛ در حالی که این رقم در ماه آوریل حدود یک درصد پایین‌تر بود. با پافشاری نسبی فروشندگان بر قیمت‌های خود، فاصله میان دو طرف، هرچند به‌آرامی، در حال کاهش است.


فرآیند کشف قیمت در جریان است

شریف سلیمان، مدیر ارشد درآمد در پراپرتی فایندر، این وضعیت را نشانه‌ای از طی شدن فرآیند کشف قیمت در بازار توصیف کرد؛ فرآیندی که طی آن خریداران و فروشندگان به‌تدریج بر سر ارزش واقعی خانه‌ها به نقطه مشترک نزدیک می‌شوند.

او گفت: «وقتی خریداران و فروشندگان از نظر قیمت فاصله زیادی با هم دارند، معاملات متوقف می‌شود و اکنون دقیقاً همین فاصله در حال کاهش است. نکته مهم، نحوه کاهش این فاصله است؛ این اتفاق از مسیر آرام شدن انتظارات رخ می‌دهد، نه از طریق وحشت در هیچ‌یک از دو طرف. بازاری که در آن افراد بیشتری انتظار ثبات قیمت‌ها را دارند، نسبت به بازاری که میان ترس و خوش‌بینی در نوسان است، پایه باثبات‌تری دارد و معمولاً این ثبات باید پیش از هر چیز شکل بگیرد. معمولاً دو طرف پیش از آنکه معاملات دوباره افزایش یابد، این فاصله را کاهش می‌دهند، نه بعد از آن؛ به همین دلیل ما این الگوی رفتاری را به اندازه آمار معاملات با دقت دنبال می‌کنیم.»

تقاضا نه‌چندان کاهش یافته، بلکه بیشتر تغییر مسیر داده است؛ زیرا افراد بیشتری فعلاً اجاره کردن را انتخاب می‌کنند، به‌جای اینکه برای تثبیت بیشتر قیمت‌ها منتظر بمانند. قراردادهای جدید اجاره در ماه می تنها ۲۰ درصد پایین‌تر از سطح پیش از درگیری بود؛ بهبودی قابل توجه در مقایسه با کاهش ۳۲ درصدی در ماه مارس.

نزدیک به نیمی از کل فعالیت‌های اجاره در ماه می، یعنی ۴۷ درصد، مربوط به افرادی بود که به‌طور فعال به خانه‌های جدید نقل مکان می‌کردند، نه اینکه صرفاً قراردادهای اجاره موجود خود را تمدید کنند. این رقم در ماه مارس ۴۱ درصد بود و نشانه‌ای از بازگشت شتاب به بازار اجاره به شمار می‌رود.


فاصله هر روز کمتر می‌شود

آلسیا شگلووا، مدیرعامل شرکت داچا ریل‌استیت، گفت این تغییر نشان‌دهنده رفتار راهبردی مصرف‌کنندگان است، نه واکنشی ناشی از وحشت.

او گفت: «آنچه ما در بازار می‌بینیم، بازاری نیست که با وحشت تعریف شود، بلکه بازاری است که هم خریداران و هم فروشندگان با رویکردی منظم‌تر در آن عمل می‌کنند. خریداران سخت‌تر مذاکره می‌کنند و بسیار داده‌محورتر شده‌اند، اما در عین حال متوجه شده‌اند که املاک خوش‌قیمت و مطلوب، با تخفیف‌های سنگین عرضه نمی‌شوند. از سوی دیگر، فروشندگان همچنان نسبتاً محکم ایستاده‌اند، به‌ویژه زمانی که ملک در موقعیت مکانی خوبی قرار دارد یا قیمت‌گذاری آن منطقی است. فاصله در حال کاهش است، اما این کاهش از مسیر واقع‌بینانه‌تر شدن انتظارات رخ می‌دهد، نه از طریق یک اصلاح شدید.»

سام مک‌کون، شریک مدیر در شرکت مک‌کون پراپرتیز، نیز گفت این فاصله هر روز کمتر می‌شود.

او گفت: «زمانی که درگیری برای نخستین‌بار آغاز شد، شاهد بودیم بسیاری از خریداران پیشنهادهایی بسیار پایین‌تر از قیمت درخواستی ارائه می‌کردند و انتظار داشتند فروشندگان زیادی را پیدا کنند که ناچار به فروش فوری باشند. چنین فروشندگانی وجود داشتند، اما با در نظر گرفتن همه عوامل، تعدادشان چندان زیاد نبود. اکنون اگرچه خریداران همچنان سخت مذاکره می‌کنند، رویکرد ارائه پیشنهادهای بسیار پایین در حال کمرنگ شدن است، زیرا بیشتر خریداران متوجه شده‌اند اگر در این بازار واقعاً قصد خرید خانه داشته باشند، می‌توانند معامله خوبی انجام دهند، اما نه با قیمتی غیرمنطقی و بسیار پایین. فروشندگانی که قیمت‌گذاری منطقی دارند، در حال معامله هستند و معاملاتی که اوایل سال متوقف شده بود، اکنون پس از آنکه دو طرف پذیرفته‌اند ارزش واقعی کجا قرار دارد، در حال نهایی شدن است.»