آیا مالکان ویلا در دبی می‌توانند هر طبقه را به یک خانواده جداگانه اجاره دهند؟
پرسش: من مالک یک ویلای دوطبقه در دبی هستم. آیا از نظر قانونی می‌توانم هر طبقه را به یک خانواده جداگانه اجاره دهم؟ اگر پاسخ مثبت است، روند قانونی آن چگونه خواهد بود؟
پاسخ: با توجه به اینکه ملک در دبی قرار دارد، مقررات مربوط به املاک و اجاره در امارت دبی بر این موضوع حاکم است.
در دبی، رابطه میان مالک و مستأجر از طریق قرارداد اجاره کتبی تنظیم می‌شود. این قرارداد باید از جمله شامل مشخصات دقیق ملک مورد اجاره، مدت اجاره و مبلغ اجاره باشد.
بر اساس ماده ۴(۱) قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸ که قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ درباره تنظیم رابطه میان مالکان و مستأجران در امارت دبی را اصلاح کرده است، رابطه قراردادی میان مالک و مستأجر باید از طریق قرارداد اجاره‌ای تنظیم شود که در آن مشخصات ملک مورد اجاره به شکلی روشن و بدون ابهام، هدف اجاره، مدت قرارداد، مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن و همچنین در صورتی که موجر مالک ملک نباشد، نام مالک ذکر شود.
همچنین ماده ۲ قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ دبی درباره تنظیم سکونت و مدیریت اقامتگاه‌های اشتراکی در امارت دبی، «اقامتگاه اشتراکی» را چنین تعریف می‌کند:
«سکونت مشترک گروهی از افراد یا خانواده‌ها که در آن برای هر یک بخشی از یک واحد ملکی برای سکونت اختصاص داده می‌شود و استفاده از امکانات و خدمات مشترک داخل واحد، مانند آشپزخانه، اتاق غذاخوری، حمام و فضاهای بیرونی، به‌صورت مشترک انجام می‌شود.»
همین ماده، «واحد ملکی» را نیز به‌عنوان ساختمان یا هر واحدی در داخل ساختمان، خانه یا محل دیگری تعریف می‌کند که پس از رعایت شرایط، ضوابط و استانداردهای مقرر در قانون و تصمیم‌های صادرشده، برای سکونت اشتراکی تعیین شده باشد.
در این قانون همچنین «پنجره دیجیتال» به‌عنوان یک پلتفرم دیجیتال یکپارچه در سطح امارت تعریف شده است که به دریافت، بررسی و تصمیم‌گیری درباره درخواست‌های مجوز و سایر الزامات مرتبط با سازماندهی و مدیریت اقامتگاه‌های اشتراکی و همچنین نظارت و بازرسی آنها اختصاص دارد.
ماده ۳ قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ دبی تصریح می‌کند که این قانون شامل تمام واحدهای ملکی واقع در دبی، از جمله املاک واقع در مناطق توسعه ویژه و مناطق آزاد، می‌شود و همچنین مالکان مجاز به اختصاص املاک خود برای سکونت اشتراکی، ساکنان این واحدها، شرکت‌های دارای مجوز فعالیت در امارت و قراردادهای اجاره و مدیریت منعقدشده میان مالکان یا شرکت‌ها و ساکنان را در بر می‌گیرد.
شهرداری دبی مرجع مسئول تنظیم سکونت اشتراکی است و اختیار دارد مناطقی را که در آنها این فعالیت مجاز است و همچنین املاکی را که می‌توان برای سکونت اشتراکی اختصاص داد، تعیین کند.
بر اساس ماده ۵ قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶، شهرداری دبی باید در تعیین این مناطق و املاک، عواملی مانند برنامه‌ریزی شهری، تراکم جمعیت، زیرساخت‌ها، شبکه فاضلاب و ویژگی‌های اجتماعی محله‌های مسکونی را در نظر بگیرد.
همچنین شهرداری مسئول تعیین شرایط اختصاص یک واحد ملکی به سکونت اشتراکی است؛ از جمله حداکثر تعداد ساکنان مجاز در هر واحد، فضای اختصاص‌یافته به هر فرد و خدمات و امکانات مشترکی که باید در ملک وجود داشته باشد.
اگر مالک قصد داشته باشد تمام طبقه همکف را به‌طور مستقل به خانواده «الف» و تمام طبقه اول را به‌طور مستقل به خانواده «ب» اجاره دهد و هر خانواده فضای مسکونی مستقل خود را داشته باشد و هیچ‌گونه امکانات مشترکی میان آنها وجود نداشته باشد، این وضعیت لزوماً مشمول تعریف قانونی «اقامتگاه اشتراکی» در ماده ۲ قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ نخواهد بود.
اما اگر بخش‌هایی از ویلا به خانواده‌های مختلف اختصاص داده شود و آنها از امکانات، خدمات یا فضاهای مشترک استفاده کنند، این نوع اجاره به احتمال زیاد در تعریف «اقامتگاه اشتراکی» قرار می‌گیرد.
در این صورت، مالک باید الزامات قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ دبی را رعایت کند که از جمله شامل دریافت مجوز لازم پیش از اختصاص ملک به سکونت اشتراکی است.
بر این اساس، مالک یا موجر می‌تواند برای روشن شدن وضعیت قانونی اجاره دو طبقه ویلا به دو خانواده مختلف با شهرداری دبی تماس بگیرد؛ زیرا این نهاد مسئول تنظیم سکونت اشتراکی بر اساس قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ است.
شهرداری می‌تواند مشخص کند که آیا این نوع اجاره مشمول مقررات سکونت اشتراکی می‌شود و آیا دریافت مجوز یا تأییدیه قبلی برای آن ضروری است یا خیر.
همچنین در صورتی که مشخص شود این نوع اجاره طبق مقررات مجاز است، مالک باید اطمینان حاصل کند که قراردادهای اجاره با الزامات قانون اجاره دبی مطابقت دارند.
از جمله، هر قرارداد باید محل مورد اجاره را به‌طور دقیق مشخص کند و قراردادها نیز به شکل قانونی در سامانه‌های RERA و Ejari ثبت شوند.
مقررات قابل اجرا:
قانون شماره ۳۳ سال ۲۰۰۸، اصلاح‌کننده قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ درباره تنظیم رابطه میان مالکان و مستأجران در امارت دبی.
قانون شماره ۴ سال ۲۰۲۶ دبی درباره تنظیم سکونت و مدیریت اقامتگاه‌های اشتراکی در امارت دبی.
توضیح: اطلاعات ارائه‌شده صرفاً برای راهنمایی عمومی است و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. برای تصمیم‌گیری نهایی، دریافت مشاوره رسمی حقوقی توصیه می‌شود.
