خریداران ملک پیش‌فروش در دبی باید قرارداد خود را در سامانه عقود ثبت کنند: قانون چگونه از حقوق خریداران محافظت می‌کند؟
پرسش: قصد دارم در یک ملک پیش‌فروش در دبی سرمایه‌گذاری کنم. قانون چگونه از سرمایه من محافظت می‌کند؟
پاسخ: از آنجا که قصد سرمایه‌گذاری در ملک پیش‌فروش در دبی را دارید، مقررات قانون معاملات مدنی امارات، قوانین محلی دبی و آیین‌نامه‌های اجرایی مربوطه اعمال می‌شود.
در دبی، بند ۱ ماده ۳ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ درباره تنظیم ثبت موقت املاک در امارت دبی مقرر می‌کند که هرگونه تصرف مربوط به واحد ملکی فروخته‌شده به‌صورت پیش‌فروش باید در ثبت موقت املاک ثبت شود. هرگونه فروش یا اقدام حقوقی دیگری که مالکیت یا حقوق وابسته به آن را منتقل یا محدود کند، در صورتی که در این ثبت وارد نشده باشد، باطل خواهد بود.
بر این اساس، «عقود» یک پلتفرم دیجیتال برای ثبت قراردادهای اولیه فروش املاک پیش‌فروش است که مطابق مقررات املاک و تحت مدیریت آژانس تنظیم مقررات املاک، RERA، وابسته به دپارتمان اراضی و املاک دبی، DLD، فعالیت می‌کند.
در این روند، ابتدا سازنده پروژه را ثبت و مجوزهای لازم را دریافت می‌کند. سپس اطلاعات خریدار و قرارداد فروش در دپارتمان اراضی و املاک دبی ثبت می‌شود. پس از تکمیل ثبت، گواهی عقود صادر می‌شود که به‌عنوان مدرکی برای حقوق خریدار در ملک پیش‌فروش شناخته می‌شود. RERA نیز بر این روند نظارت می‌کند تا رعایت مقررات تضمین شود و از فعالیت‌های تقلبی جلوگیری شود.
علاوه بر این، خریدار و سازنده یا فروشنده، برای ملک پیش‌فروش قرارداد خرید و فروش، SPA، امضا می‌کنند. این قرارداد معمولاً شامل مفادی درباره قیمت خرید، تاریخ تکمیل، جبران خسارت در صورت نقض قرارداد، شرایط فورس ماژور و سایر تعهدات دو طرف است. بنابراین رابطه میان خریدار و سازنده بر اساس شرایط و مفاد توافق‌شده در SPA تنظیم می‌شود.
این قرارداد باید مطابق مفاد آن و با حسن نیت اجرا شود. این موضوع با بند ۱ ماده ۲۴۶ قانون فدرال شماره ۵ سال ۱۹۸۵ درباره قانون معاملات مدنی امارات همسو است که تصریح می‌کند قرارداد باید مطابق مفاد مندرج در آن و به شکلی سازگار با الزامات حسن نیت اجرا شود.
در صورت نقض هر یک از بندهای قرارداد خرید، طرف زیان‌دیده ممکن است طبق مفاد قرارداد یا بر اساس تصمیم دادگاه صالح در دبی، مستحق دریافت خسارت باشد. ماده ۲۹۵ قانون معاملات مدنی امارات مقرر می‌کند که خسارت معمولاً به‌صورت پرداخت مبلغ پولی خواهد بود. با این حال، بنا به درخواست زیان‌دیده، قاضی می‌تواند با توجه به شرایط، دستور دهد خسارت از طریق بازگرداندن وضعیت طرفین به حالت اولیه یا انجام اقدامی مشخص مرتبط با عمل زیان‌بار جبران شود.
همچنین اگر اختلافی میان خریدار و فروشنده یا سازنده ایجاد شود، خریدار می‌تواند برای حل‌وفصل دوستانه موضوع به دپارتمان اراضی و املاک دبی مراجعه کند. بر اساس ماده ۱۴ مصوبه شورای اجرایی شماره ۶ سال ۲۰۱۰ درباره آیین‌نامه اجرایی قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸، دپارتمان اراضی و املاک دبی می‌تواند برای حفظ رابطه قراردادی میان سازنده و خریدار، تلاش‌های سازشی انجام دهد و راهکارهایی را که مناسب می‌داند پیشنهاد کند.
اگر سازنده و خریدار به توافق دوستانه برسند، این توافق باید در قالب توافق‌نامه‌ای کتبی میان طرفین یا نمایندگان آنها ثبت شود. پس از تأیید این توافق از سوی دپارتمان اراضی و املاک دبی، توافق برای هر دو طرف الزام‌آور خواهد بود.
همچنین اگر بر اساس شکایت خریدار، دپارتمان اراضی و املاک دبی تشخیص دهد که سازنده یا فروشنده مفاد قرارداد را نقض کرده است، می‌تواند موضوع را برای اقدامات یا تصمیم‌های بعدی به مراجع ذی‌صلاح گزارش دهد. این موضوع با ماده ۱۳ قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ همسو است که مقرر می‌کند اگر برای دپارتمان اراضی و املاک دبی ثابت شود سازنده یا کارگزار مرتکب اقدام یا ترک فعلی برخلاف این قانون یا سایر قوانین جاری شده است، مدیرکل DLD باید گزارشی تهیه کرده و پرونده را برای تحقیق به نهادهای صلاحیت‌دار ارجاع دهد.
بر پایه این مقررات، اگر سازنده در تحویل آپارتمان طبق زمان توافق‌شده تأخیر داشته باشد، خریدار می‌تواند ابتدا به دپارتمان اراضی و املاک دبی مراجعه و علیه سازنده شکایت ثبت کند و سپس در صورت نیاز به دادگاه مراجعه کند.
همچنین خریدار می‌تواند مستقیماً به دادگاه صالح در دبی مراجعه کرده و دعوای مدنی علیه سازنده مطرح کند و بابت تأخیر در تحویل ملک، مطالبه خسارت کند. دادگاه بر اساس مفاد قرارداد خرید و فروش تصمیم می‌گیرد که آیا خریدار مستحق دریافت خسارت است یا خیر.
توجه: اطلاعات بالا صرفاً برای راهنمایی عمومی ارائه شده و مشاوره حقوقی محسوب نمی‌شود. برای اقدام حقوقی، دریافت مشاوره رسمی از وکیل یا مشاور حقوقی توصیه می‌شود.
