کاهش ۱۱ درصدی اجاره ویلاهای ۴ و ۵ خوابه در قراردادهای جدید دبی
بازار اجاره مسکن دبی در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶ شاهد افزایش قراردادهای جدید در مناطق مختلف این شهر بوده است. بر اساس تحلیل شرکت املاک اف‌ای‌ام (fäm Properties)، آپارتمان‌های یک‌خوابه با سهم ۴۳ درصدی از قراردادهای جدید، پرتقاضاترین نوع مسکن بوده‌اند؛ درحالی‌که اجاره‌بهای ویلاهای چهار و پنج‌خوابه در قراردادهای جدید حدود ۱۱ درصد کاهش یافته است.
این گزارش نشان می‌دهد رشد بازار اجاره مسکونی دبی در بسیاری از مناطق، بیشتر ناشی از قراردادهای جدید بوده تا تمدید قراردادهای موجود. افزایش عرضه واحدهای تازه‌ساخت، تنوع گزینه‌های مسکونی و دسترسی مناسب به مراکز تجاری و خدماتی از عوامل اصلی این روند عنوان شده‌اند.
بر اساس بررسی شرکت اف‌ای‌ام، پنج منطقه دارای بیشترین تعداد قرارداد اجاره در فاصله ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶، در مجموع حدود ۱۱۴ هزار و ۳۰۰ قرارداد ثبت کرده‌اند.
مناطق الورسان ۱، جبل علی ۱ و البرشاء جنوبی ۴ در صدر این فهرست قرار داشته‌اند. همچنین بیزینس بی و دبی مارینا به دلیل موقعیت مکانی مناسب، نزدیکی به مراکز تجاری و دسترسی به شبکه‌های حمل‌ونقل و امکانات خدماتی، از مقاصد مهم اجاره مسکن در دبی بوده‌اند.
رشد قراردادهای اجاره در مناطق مسکونی دبی
تحلیل شرکت اف‌ای‌ام نشان می‌دهد در میان شماری از مناطق مسکونی جدیدتر، خارج از پنج منطقه اصلی بازار اجاره، الهبیه ۲ در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶ رشد سالانه ۴۷.۶ درصدی قراردادهای اجاره را ثبت کرده است.
پس از آن، الهبیه ۵ با رشد ۲۶ درصدی و وادی الصفا ۳ با افزایش ۲۵.۷ درصدی قرار داشته‌اند.
همچنین تعداد قراردادهای اجاره در دبی کریک هاربر ۱۶.۸ درصد، باغ‌های شیخ محمد بن راشد ۱۲.۹ درصد، ندالشبا ۱ معادل ۱۱.۷ درصد و المرکاض ۱۱.۱ درصد افزایش یافته است.
تنوع مسکن و زیرساخت‌های مناسب؛ عوامل اصلی جذب مستأجران
فراس المسدی، مدیرعامل شرکت املاک اف‌ای‌ام، اعلام کرد که بیشترین تقاضای اجاره در مجموعه‌های مسکونی تثبیت‌شده‌ای متمرکز است که گزینه‌های متنوع، دسترسی آسان و دامنه نسبتاً گسترده‌ای از قیمت‌ها را ارائه می‌کنند.
وی توضیح داد که مناطق الورسان ۱، جبل علی ۱ و البرشاء جنوبی ۴ به دلیل برخورداری از تعداد زیاد واحدهای مسکونی، گروه گسترده‌ای از مستأجران را جذب می‌کنند.
در مقابل، مناطق بیزینس بی و دبی مارینا از مزیت نزدیکی به مراکز مهم تجاری، شبکه‌های حمل‌ونقل و امکانات خدماتی برخوردارند.
المسدی گفت: «این آمار نشان‌دهنده عمق بازار اجاره در این مناطق است. مناطقی که تنوع زیادی از آپارتمان‌ها و زیرساخت‌های توسعه‌یافته دارند، می‌توانند حجم بالایی از قراردادهای اجاره را ثبت کنند؛ زیرا پاسخ‌گوی نیازهای گروه‌های مختلف مستأجران هستند و تنها به یک بخش از تقاضا وابسته نیستند.»
رشد قراردادهای جدید اجاره به‌جای تمدید قراردادهای موجود
مدیرعامل اف‌ای‌ام توضیح داد که تکمیل ساختمان‌های جدید در مناطق مسکونی رو‌به‌رشد، موجب افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای شده است.
به گفته وی، رشد قراردادها در این مناطق عمدتاً ناشی از ورود مستأجران به ساختمان‌های تازه‌تحویل‌داده‌شده بوده است، نه تمدید قراردادهای قبلی.
در منطقه الهبیه ۲، تعداد قراردادهای جدید اجاره نسبت به سال گذشته ۱۰۷ درصد افزایش یافته و در وادی الصفا ۳ نیز رشد ۷۳ درصدی ثبت شده است.
المسدی افزود که در میان بازارهای بزرگ اجاره، منطقه البرشاء جنوبی ۴، معروف به جمیرا ویلیج سیرکل (JVC)، بیشترین افزایش تعداد قراردادها را از نظر تعداد مطلق ثبت کرده و پس از آن البرشاء جنوبی ۳ و المرکاض قرار گرفته‌اند.
رشد ۱۴۴ درصدی قراردادهای اجاره در الیفره ۱
این گزارش نشان می‌دهد برخی مجموعه‌های مسکونی تازه‌توسعه‌یافته که تعداد قابل‌توجهی واحد در آن‌ها تحویل داده شده، رشد چشمگیری در ثبت قراردادهای اجاره داشته‌اند.
منطقه الیفره ۱ از نمونه‌های برجسته این روند است که در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶، رشد سالانه ۱۴۴ درصدی قراردادهای اجاره را ثبت کرده است.
پس از تحویل حدود هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در این منطقه از ابتدای سال ۲۰۲۵، تعداد قراردادهای جدید اجاره نزدیک به سه برابر شده است.
همچنین ثبت قراردادهای اجاره در منطقه ام‌سقیم ۳ حدود ۴۸ درصد و در الهبیه ۲ نیز نزدیک به ۴۸ درصد افزایش یافته است.
در الهبیه ۲، تکمیل برخی پروژه‌های ساختمانی باعث شده تعداد قراردادهای جدید اجاره بیش از دو برابر شود.
چرا تقاضای اجاره در مناطق جدید دبی افزایش یافته است؟
فراس المسدی افزایش قراردادهای اجاره در این مناطق را نتیجه دو عامل اصلی دانست.
به گفته وی، عامل نخست افزایش عرضه واحدهای مسکونی است؛ زیرا بسیاری از املاکی که در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ به‌صورت پیش‌فروش خریداری شده بودند، اکنون تکمیل شده‌اند و سرمایه‌گذاران آن‌ها را وارد بازار اجاره کرده‌اند.
وی تأکید کرد که رشد قراردادها در این مناطق ناشی از اجاره واحدهای جدید بوده است، نه تمدید قراردادهای موجود.
عامل دوم، مناسب‌تر بودن اجاره‌بهای برخی واحدها در مقایسه با میانگین بازار دبی است.
بر اساس این گزارش، متوسط اجاره سالانه ویلاها در این مناطق که بیشتر دارای چهار یا پنج اتاق‌خواب هستند، حدود ۱۵۰ هزار درهم است؛ درحالی‌که متوسط اجاره سالانه ویلاهای چهارخوابه در سراسر دبی حدود ۲۷۰ هزار درهم گزارش شده است.
متوسط اجاره مسکن در دبی چقدر است؟
تحلیل شرکت اف‌ای‌ام نشان می‌دهد مستأجران جدید در دبی معمولاً آپارتمان‌های استودیو تا دوخوابه را انتخاب می‌کنند و بودجه سالانه آن‌ها برای اجاره این واحدها حدود ۴۵ هزار تا ۱۱۰ هزار درهم است.
این گروه از واحدهای مسکونی تقریباً ۹ مورد از هر ۱۰ قرارداد جدید اجاره را به خود اختصاص داده‌اند.
متوسط اجاره سالانه در قراردادهای جدید طی ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶ به شرح زیر بوده است:
- آپارتمان استودیو: ۴۵ هزار درهم
- آپارتمان یک‌خوابه: ۷۰ هزار درهم
- آپارتمان دوخوابه: ۱۱۰ هزار درهم
- آپارتمان سه‌خوابه: ۱۸۰ هزار درهم
- ویلای چهارخوابه: ۲۷۰ هزار درهم
آپارتمان‌های یک‌خوابه؛ پرتقاضاترین گزینه در بازار اجاره دبی
بر اساس این گزارش، آپارتمان‌های یک‌خوابه با اختصاص ۴۳ درصد از کل قراردادهای جدید اجاره، پرتقاضاترین نوع مسکن در دبی بوده‌اند.
در بخش واحدهای کوچک‌تر، اجاره‌بهای قراردادهای جدید نسبت به سال گذشته تغییر چندانی نداشته است.
اجاره استودیوها و آپارتمان‌های یک‌خوابه در قراردادهای جدید تنها بین ۲ تا ۳ درصد افزایش یافته و اجاره‌بهای آپارتمان‌های دوخوابه تقریباً ثابت مانده است.
در مقابل، اجاره واحدهای مسکونی بزرگ‌تر کاهش یافته است.
اجاره‌بهای آپارتمان‌های سه‌خوابه حدود ۵ درصد و اجاره ویلاهای چهار و پنج‌خوابه نیز نزدیک به ۱۱ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.
کاهش متوسط اجاره آپارتمان‌ها و ویلاها از ابتدای سال ۲۰۲۶
آمارهای شرکت اف‌ای‌ام نشان می‌دهد متوسط ارزش قراردادهای جدید اجاره آپارتمان‌ها از ۷۰ هزار و ۳۵۰ درهم در سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۶ به ۶۸ هزار و ۴۰۰ درهم در سه‌ماهه سوم کاهش یافته است.
در همین مدت، متوسط ارزش قراردادهای جدید اجاره ویلاها نیز از ۲۱۵ هزار درهم به ۲۰۰ هزار درهم رسیده است.
این آمار بیانگر کاهش متوسط اجاره‌بها در قراردادهای جدید طی دوره مورد بررسی است؛ هرچند میزان تغییر قیمت بسته به نوع ملک و منطقه متفاوت بوده است.
افزایش ۴ تا ۱۴ درصدی اجاره در قراردادهای تمدیدی
بر اساس تحلیل اف‌ای‌ام، درحالی‌که اجاره‌بهای قراردادهای جدید در برخی بخش‌های بازار ثابت مانده یا کاهش یافته، اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی همچنان افزایش داشته است.
میزان افزایش اجاره در قراردادهای تمدیدی، بسته به نوع واحد مسکونی، بین ۴ تا ۱۴ درصد گزارش شده است.
به گفته این شرکت، مستأجرانی که به خانه‌های جدید نقل‌مکان می‌کنند، در برخی بخش‌های بازار می‌توانند در مقایسه با تمدید قرارداد فعلی، گزینه‌هایی با ارزش بیشتر در برابر هزینه پرداختی پیدا کنند.
این شرایط به افزایش تمایل برخی مستأجران برای نقل‌مکان به واحدهای بزرگ‌تر منجر شده است.
بر اساس گزارش، تعداد قراردادهای جدید اجاره آپارتمان‌های سه‌خوابه نسبت به سال گذشته ۱۵ درصد و ویلاهای چهارخوابه ۳۲ درصد افزایش یافته است؛ درحالی‌که تقاضا برای واحدهای استودیو تقریباً ثابت مانده است.
در مجموع، تحلیل بازار اجاره دبی در ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶ نشان می‌دهد افزایش عرضه واحدهای تازه‌ساخت و کاهش اجاره‌بها در برخی گروه‌های مسکونی، فرصت‌های جدیدی برای مستأجران ایجاد کرده است؛ درحالی‌که اجاره‌بهای قراردادهای تمدیدی همچنان روند افزایشی داشته است.
