اجاره‌بهای بیش از یک‌پنجم قراردادهای مسکونی در دبی کاهش یافت
بر اساس تازه‌ترین گزارش شرکت مشاوره املاک «کاوندیش مکسول» (Cavendish Maxwell)، در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶، بیش از یک‌پنجم معاملات اجاره مسکن در دبی با مبلغی کمتر از قرارداد قبلی ثبت شده است. افزایش عرضه واحدهای مسکونی جدید، قدرت چانه‌زنی مستأجران را بیشتر کرده و از سرعت رشد اجاره‌بها در بازار مسکن این شهر کاسته است.
طبق این گزارش، در ۲۱٫۴ درصد از معاملات اجاره ثبت‌شده در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶، مبلغ اجاره نسبت به قرارداد قبلی کاهش یافته است؛ درحالی‌که این سهم در سه‌ماهه نخست سال تنها ۴٫۸ درصد بود.
همچنین ۳۸٫۷ درصد از قراردادها بدون تغییر مبلغ اجاره تمدید شده‌اند و سهم قراردادهایی که با افزایش اجاره‌بها همراه بوده‌اند، از ۵۹٫۴ درصد در سه‌ماهه نخست به حدود ۴۰ درصد در سه‌ماهه سوم کاهش یافته است.
شرکت کاوندیش مکسول اعلام کرد این تغییرات نشان‌دهنده کاهش قدرت مالکان در افزایش اجاره‌بها و فراهم شدن فرصت‌های بیشتر برای مذاکره مستأجران بر سر شرایط قرارداد است.
کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در دبی
بر اساس این گزارش، میانگین اجاره سالانه واحدهای مسکونی در دبی در سپتامبر ۲۰۲۶ به ۷۷٫۳ درهم به ازای هر فوت مربع رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۵٫۵ درصد افزایش داشته است.
بااین‌حال، سرعت رشد اجاره‌بها به‌طور قابل‌توجهی کاهش یافته است؛ زیرا نرخ رشد سالانه اجاره مسکن در سپتامبر ۲۰۲۵ معادل ۱۱٫۵ درصد بود.
این آمار نشان می‌دهد که اگرچه میانگین اجاره‌بها همچنان نسبت به سال گذشته بالاتر است، روند افزایش آن کندتر شده و در بخشی از قراردادها، کاهش واقعی اجاره نیز ثبت شده است.
میانگین اجاره‌بها در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶ کاهش یافت، اما در سه‌ماهه سوم دوباره افزایش پیدا کرد و به سطح ثبت‌شده در مارس ۲۰۲۶ بازگشت.
در سه‌ماهه سوم سال جاری، بیش از ۱۷۲ هزار قرارداد اجاره در دبی ثبت شد.
از این تعداد، ۹۴ هزار و ۳۰۰ قرارداد مربوط به تمدید اجاره بود که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۰٫۶ درصد کاهش داشت.
در مقابل، تعداد قراردادهای اجاره جدید با رشد سالانه ۱۸٫۲ درصدی به ۷۷ هزار و ۷۰۰ مورد رسید.
کارشناسان کاوندیش مکسول پیش‌بینی می‌کنند افزایش عرضه واحدهای مسکونی در ماه‌های آینده فشار بیشتری بر روند رشد اجاره‌بها وارد کند؛ به‌ویژه در بازار آپارتمان‌ها که بیشترین سهم از واحدهای جدید تکمیل‌شده را به خود اختصاص می‌دهند.
کدام مناطق دبی بیشترین بازده اجاره را دارند؟
طبق گزارش کاوندیش مکسول، میانگین بازده ناخالص سالانه اجاره در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ برای آپارتمان‌ها ۶٫۶ درصد و برای ویلاها و خانه‌های شهری ۴٫۹ درصد ثبت شده است.
بازده ناخالص اجاره، نسبت درآمد سالانه اجاره به ارزش ملک پیش از کسر هزینه‌هایی مانند نگهداری و مدیریت ساختمان است.
این شاخص برای آپارتمان‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته اندکی کاهش یافته، اما به ارزیابی کاوندیش مکسول، همچنان در مقایسه با بسیاری از بازارهای بزرگ مسکن جهان جذاب است.
در میان مناطق مختلف دبی، پارک سرمایه‌گذاری دبی با بازده اجاره ۱۰ درصدی، بالاترین نرخ را برای آپارتمان‌ها ثبت کرده است.
پس از آن، اینترنشنال سیتی با بازده ۹ درصد و دبی پروداکشن سیتی با بازده ۸ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.
در بخش ویلاها و خانه‌های شهری نیز شهر صنعتی دبی با بازده ۶٫۵ درصدی در صدر قرار گرفته است.
جمیرا گلف استیتس با بازده ۵٫۸ درصد و داماک هیلز ۲ با بازده ۵٫۷ درصد در جایگاه‌های بعدی قرار دارند.
تحویل ۳۸ هزار واحد مسکونی جدید در ۹ ماه نخست سال
یکی از عوامل اصلی تغییر شرایط بازار اجاره دبی، افزایش قابل‌توجه عرضه واحدهای مسکونی جدید است.
بر اساس گزارش کاوندیش مکسول، از ژانویه تا پایان سپتامبر ۲۰۲۶، حدود ۳۸ هزار واحد مسکونی جدید در دبی تکمیل و تحویل داده شده است.
این رقم نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۲۵ رشد ۴۱٫۴ درصدی داشته و از تعداد واحدهای تحویل‌داده‌شده در کل هر یک از سال‌های ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ نیز بیشتر بوده است.
تنها در سه‌ماهه سوم سال جاری، حدود ۱۲ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی جدید تحویل داده شد.
طبق برنامه‌های اعلام‌شده، تحویل ۲۴ هزار و ۴۰۰ واحد دیگر نیز برای سه‌ماهه پایانی سال ۲۰۲۶ برنامه‌ریزی شده است.
بااین‌حال، کاوندیش مکسول با توجه به سوابق تکمیل پروژه‌ها پیش‌بینی می‌کند تعداد واقعی واحدهای تحویل‌داده‌شده در این دوره بین ۷۳۰۰ تا ۱۲ هزار و ۲۰۰ واحد باشد.
برنامه عرضه مسکن در سال‌های آینده گسترده‌تر است؛ به‌طوری‌که تحویل ۱۳۶ هزار و ۱۰۰ واحد برای سال ۲۰۲۷ و ۱۵۵ هزار و ۷۰۰ واحد برای سال ۲۰۲۸ پیش‌بینی شده است.
در مجموع، ۲۹۱ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی برای تحویل در این دو سال برنامه‌ریزی شده‌اند؛ هرچند تحقق این ارقام به روند پیشرفت و تکمیل پروژه‌ها بستگی خواهد داشت.
رونان آرتور، مدیر بخش ارزش‌گذاری املاک مسکونی شرکت کاوندیش مکسول، اعلام کرد کاهش آغاز پروژه‌های جدید نشان‌دهنده محتاط‌تر شدن توسعه‌دهندگان در شرایط عدم اطمینان منطقه‌ای است؛ شرایطی که باعث شده راه‌اندازی برخی پروژه‌ها به تعویق بیفتد.
او افزود که با وجود کاهش تعداد پروژه‌های جدید، حجم واحدهای برنامه‌ریزی‌شده برای تحویل در دو سال آینده همچنان قابل‌توجه است.
به گفته آرتور، توانایی بازار برای جذب واحدهای جدید به عواملی مانند رشد جمعیت، تشکیل خانوارهای جدید، فرصت‌های شغلی و تقاضای سرمایه‌گذاری بستگی خواهد داشت.
کاهش معاملات و قیمت فروش مسکن در دبی
گزارش کاوندیش مکسول نشان می‌دهد بازار خریدوفروش مسکن دبی نیز در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ با کاهش فعالیت روبه‌رو شده است.
در این دوره، ۳۳ هزار و ۹۰۰ معامله مسکونی به ارزش مجموع ۷۲٫۶ میلیارد درهم ثبت شد.
ارزش معاملات نسبت به سه‌ماهه دوم سال ۱۳٫۲ درصد و تعداد معاملات ۲ درصد کاهش یافته است.
در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته نیز ارزش معاملات ۴۷٫۶ درصد و تعداد معاملات ۳۸٫۶ درصد کاهش داشته است.
به این ترتیب، تعداد معاملات مسکونی دبی به پایین‌ترین سطح فصلی خود از سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۴ رسیده است.
میانگین قیمت فروش مسکن در سپتامبر ۲۰۲۶ به ۱۶۴۴ درهم به ازای هر فوت مربع رسید که نسبت به سپتامبر سال گذشته ۲٫۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.
طبق گزارش کاوندیش مکسول، این نخستین کاهش سالانه میانگین قیمت فروش مسکن از زمان آغاز بهبود بازار پس از همه‌گیری کرونا محسوب می‌شود.
روند تغییرات سالانه قیمت‌ها از ماه اوت منفی شده بود، هرچند میانگین قیمت فروش در سه‌ماهه سوم نسبت به سه‌ماهه دوم سال، افزایش جزئی ۰٫۳ درصدی داشت.
کاهش فروش املاک پیش‌فروش و افزایش معاملات واحدهای آماده
در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶، معاملات املاک پیش‌فروش ۷۲٫۲ درصد از کل معاملات مسکونی دبی را تشکیل دادند.
در این دوره، حدود ۲۴ هزار و ۵۰۰ معامله پیش‌فروش به ارزش ۴۷٫۱ میلیارد درهم ثبت شد. تعداد این معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۱٫۹ درصد کاهش داشته است.
در مقابل، تعداد معاملات واحدهای مسکونی آماده نسبت به سه‌ماهه دوم سال ۱۹٫۷ درصد افزایش یافت و به ۹۴۰۰ معامله رسید.
با وجود این رشد فصلی، معاملات واحدهای آماده همچنان ۲۸ درصد کمتر از سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۵ بوده است.
رونان آرتور با اشاره به وضعیت بازار گفت پس از دو سال افزایش مداوم فعالیت‌های خریدوفروش، تعداد معاملات در چهار فصل گذشته روند نزولی داشته است.
او افزود که تعداد معاملات سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ به پایین‌ترین سطح از سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۴ رسیده و بیش از ۳۸ درصد کمتر از اوج ثبت‌شده در مدت مشابه سال گذشته بوده است.
به گفته آرتور، تنش‌های منطقه‌ای همچنان بر اعتماد سرمایه‌گذاران و تمایل خریداران تأثیر می‌گذارند و باعث شده‌اند فضای سرمایه‌گذاری در بازار املاک محتاطانه‌تر شود.
پرمعامله‌ترین مناطق دبی برای خرید مسکن
در بخش فروش آپارتمان‌های پیش‌فروش، منطقه دبی ساوث با ثبت ۴۷۷۶ معامله در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ در صدر قرار گرفت.
تعداد معاملات این منطقه بیش از ۲٫۵ برابر منطقه داون‌تاون جبل علی بود که با ۱۸۶۵ معامله در جایگاه دوم قرار داشت.
پس از آن، پروژه عزیزی میلان با ۱۲۸۳ معامله، جمیرا ویلیج سرکل با ۱۱۵۳ معامله و دبی رزیدنس کامپلکس با ۹۴۶ معامله در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.
در بازار آپارتمان‌های آماده، جمیرا ویلیج سرکل با ثبت ۱۱۱۱ معامله جایگاه نخست را حفظ کرد؛ رقمی که حدود دو برابر ۵۵۵ معامله ثبت‌شده در بیزینس بی بود.
در بخش ویلاها و خانه‌های شهری پیش‌فروش، پروژه صبحا سنکچوئری با ۲۸۲ معامله در صدر قرار گرفت.
همچنین در بازار ویلاها و خانه‌های شهری آماده، داماک لاگونز با ثبت ۲۱۱ معامله بیشترین تعداد فروش را به خود اختصاص داد.
کاهش بیش از ۴۰ درصدی معاملات خانه‌های لوکس
بازار املاک لوکس دبی نیز در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ با کاهش معاملات روبه‌رو شد.
در بخش واحدهای مسکونی با قیمت ۲۰ میلیون درهم و بیشتر، ۲۵۷ معامله به ارزش مجموع ۹٫۶ میلیارد درهم ثبت شد.
تعداد این معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۰٫۵ درصد کاهش داشته است.
در بخش املاک فوق‌لوکس با قیمت ۵۰ میلیون درهم و بیشتر نیز ۴۲ معامله به ارزش مجموع ۳٫۴ میلیارد درهم انجام شد.
همچنین ۹ ملک با قیمتی بیش از ۱۰۰ میلیون درهم فروخته شدند.
افت شدید آغاز پروژه‌های جدید ساختمانی
گزارش کاوندیش مکسول همچنین از کاهش قابل‌توجه تعداد پروژه‌های مسکونی جدید معرفی‌شده در دبی خبر می‌دهد.
در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶، توسعه‌دهندگان ۴۸ پروژه جدید شامل ۱۵ هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی معرفی کردند.
تعداد پروژه‌ها نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۷۲٫۷ درصد و تعداد واحدهای معرفی‌شده ۶۲٫۹ درصد کاهش یافته است.
بااین‌حال، تعداد واحدهای جدید معرفی‌شده در مقایسه با سه‌ماهه دوم سال بیش از دو برابر شده است.
در مجموع، طی ۹ ماه نخست سال ۲۰۲۶، تعداد ۱۹۰ پروژه شامل ۴۹ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی جدید معرفی شد.
این آمار نشان‌دهنده کاهش ۶۷٫۷ درصدی تعداد پروژه‌ها و افت ۶۵٫۵ درصدی تعداد واحدها نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۲۵ است.
شرکت کاوندیش مکسول اعلام کرد که احتیاط توسعه‌دهندگان و شرایط نامطمئن منطقه‌ای باعث تعویق آغاز برخی پروژه‌ها شده است.
این شرکت پیش‌بینی می‌کند فشار کاهشی بر قیمت فروش مسکن تا سال ۲۰۲۷ ادامه داشته باشد و سرعت رشد اجاره‌بها نیز بیش از پیش کاهش یابد.
بااین‌حال، روند آینده بازار مسکن دبی به عواملی مانند میزان تحویل واقعی واحدهای جدید، رشد جمعیت، تقاضای مسکن و شرایط اقتصادی و سرمایه‌گذاری بستگی خواهد داشت.
