دو هفته پس از آغاز تنش‌های منطقه‌ای در ۲۸ فوریه، شکاف عمیقی میان بازار واقعی املاک دبی و سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس پدیدار شده است. در حالی که حجم معاملات ملکی در هفته دوم مارس رشد چشمگیری داشت، بورس دبی (DFM) همچنان در حال بازنگری ریسک‌هاست و سهام شرکت‌های بزرگ املاک با فشار فروش سنگینی دست‌وپنجه نرم می‌کنند.

🟢 بازگشت سریع نقدینگی به بازار فیزیکی

بازار مسکن پس از یک وقفه کوتاه ناشی از «ترس و احتیاط»، بازگشتی قدرتمند داشت. بر اساس تحلیل داده‌های دپارتمان اراضی و املاک دبی (DLD)، ارزش معاملات در هفته ۹ تا ۱۵ مارس با جهشی ناگهانی به ۱۵.۶۶ میلیارد درهم رسید. این رقم نشان‌دهنده رشد ۵۱ درصدی در ارزش و ۵۸ درصدی در تعداد معاملات نسبت به هفته قبل است.

با این حال، بررسی دقیق‌تر نشان می‌دهد که این رشد بیشتر کمی بوده تا کیفی. اگر معاملات کلانِ زمین را برای حذف نوسانات آماری کنار بگذاریم، وضعیت «املاک ساخته‌شده» به شرح زیر است:

🔵 ارزش معاملات: با ۱۳ درصد رشد به ۸.۲۶ میلیارد درهم رسید.

🔵 تعداد معاملات: با ۵۶ درصد رشد به ۴۳۲۷ فقره رسید.

این تفاوت (رشد کمِ ارزش در برابر جهش تعداد معاملات) نشان می‌دهد که بازار همچنان زنده است، اما خریداران با احتیاط بیشتری سراغ گزینه‌های ارزان‌تر یا خرد رفته‌اند.

🟢 پیش‌فروش‌ها؛ تکیه‌گاه اصلی بازار

ساختار بازار املاک دبی همچنان مستحکم مانده است. واحدهای پیش‌فروش با اختصاص ۶۳ درصد از سهم بازار، همچنان پیشران اصلی هستند. نکته جالب توجه، چرخش خریداران به سمت ویلاها است؛ سهم ویلاهای پیش‌فروش از ۱۶ درصد به ۲۳ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران در شرایط بحرانی، دارایی‌های مسکونی ملموس را به بخش‌های حساس تجاری ترجیح می‌دهند.

🟢 شکاف در بورس: سقوط آزاد سهام املاک

برخلاف مقاومت بازار فیزیکی، تالار شیشه‌ای بورس دبی روزهای تلخی را سپری می‌کند. از زمان بازگشایی معاملات در ۴ مارس، سهام شرکت‌ها وارد یک مرحله مداومِ ریزش شده‌اند.

🔵 شاخص کل بورس دبی (DFMGI): در هفته دوم مارس ۵.۷ درصد افت کرد.

🔵 شاخص اختصاصی املاک (DFMREI): با سقوط سنگین ۱۳.۸ درصدی مواجه شد.

🟢 تقابل هیجان بازار و اقتصاد واقعی

داده‌های اخیر نشان‌دهنده یک شکاف بزرگ میان «احساسات بازار بورس» و «واقعیت‌های اقتصادی» است. در بورس، معامله‌گران به دلیل ترس از ریسک‌های سیاسی در حال خروج از نقدشونده‌ترین سهام خود هستند. اما در بازار واقعی، دو برابر شدن ثبت وام‌های مسکن (۱۰۵۳ مورد در هفته دوم) نشان می‌دهد که زیرساخت‌های بنیادی این صنعت همچنان استوار است.

در نتیجه می‌توان گفت، در حالی که بورس دبی خود را برای یک دوره طولانی از عدم قطعیت آماده می‌کند، بخش فیزیکی املاک ثابت کرده است که حتی زیر فشار شوک‌های ژئوپلیتیک، همچنان می‌تواند به فعالیت خود ادامه دهد.