افزایش خرید نقدی مسکن در دبی هم‌زمان با بالا رفتن نرخ بهره؛ سهم معاملات نقدی به ۴۴ درصد رسید
با افزایش نرخ بهره و هزینه دریافت تسهیلات بانکی در امارات، سهم خریدهای نقدی در بازار مسکن دبی افزایش یافته است. بااین‌حال، داده‌های برخی شرکت‌های کارگزاری املاک نشان می‌دهد وام‌های بانکی همچنان منبع تأمین مالی بیش از نیمی از معاملات آن‌ها هستند.
بر اساس گزارش شرکت کارگزاری املاک «بترهومز» (Betterhomes)، سهم خریدهای نقدی از معاملات مسکونی این شرکت در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ به ۴۴ درصد رسید؛ درحالی‌که این رقم در سه‌ماهه دوم سال ۳۶ درصد بود.
در مقابل، سهم خریدهای تأمین مالی‌شده از طریق وام مسکن از ۶۴ درصد در سه‌ماهه دوم به ۵۶ درصد در سه‌ماهه سوم کاهش یافت. بااین‌حال، این رقم همچنان بالاتر از سهم ۵۰ درصدی ثبت‌شده در سه‌ماهه نخست سال بود.
افزایش سهم خریداران نقدی در شرایطی رخ داده است که هزینه دریافت وام پس از تصمیم بانک مرکزی امارات برای افزایش نرخ بهره پایه از ۳٫۶۵ درصد به ۳٫۹۰ درصد، با فشار صعودی بیشتری روبه‌رو شده است. این تغییر از ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرایی شد.
شرکت بترهومز اعلام کرد افزایش سهم خریدهای نقدی نشان‌دهنده حضور تعداد قابل‌توجهی از خریدارانی است که توانایی انجام معاملات ملکی بدون اتکا به وام بانکی را دارند؛ موضوعی که می‌تواند در شرایط افزایش هزینه تأمین مالی، به حفظ ثبات نسبی بازار کمک کند.
بااین‌حال، وام‌های بانکی همچنان نقش مهمی در تأمین مالی خرید مسکن در دبی دارند.
شرکت مشاوره وام مسکن «لوموند» (Lomond) اعلام کرد بانک‌های امارات همچنان تمایل زیادی به ارائه تسهیلات به خریداران مقیم و غیرمقیم دارند و رقابت میان آن‌ها برای جذب مشتریان جدید، به‌ویژه در بخش تأمین مالی مجدد و انتقال وام مسکن از یک بانک به بانک دیگر، ادامه دارد.
افزایش نرخ بهره چه تأثیری بر خریداران مسکن دارد؟
تغییر نرخ بهره بانک مرکزی امارات در سپتامبر ۲۰۲۶ هم‌زمان با تغییر سیاست پولی آمریکا انجام شد.
فدرال رزرو آمریکا در ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶ نرخ بهره معیار خود را ۰٫۲۵ واحد درصد افزایش داد و دامنه هدف آن را به ۳٫۷۵ تا ۴ درصد رساند.
با توجه به اتصال نرخ برابری درهم امارات به دلار آمریکا، تغییرات نرخ بهره در ایالات متحده بر هزینه تأمین مالی در امارات نیز تأثیر می‌گذارد.
نرخ بهره بین‌بانکی امارات، موسوم به «ایبور» (EIBOR)، نیز معمولاً به تغییرات سیاست پولی واکنش نشان می‌دهد.
بانک مرکزی امارات پس از افزایش نرخ بهره پایه در سپتامبر، در ۲۸ اکتبر تصمیم گرفت این نرخ را بدون تغییر در سطح ۳٫۹۰ درصد حفظ کند.
به گفته بترهومز، انتظار نمی‌رود تغییرات اخیر به افزایش قابل‌توجه نرخ بهره وام‌های مسکن با نرخ ثابت منجر شود، هرچند احتمال تعدیل‌های جزئی در سه‌ماهه چهارم سال وجود دارد.
بااین‌حال، تأثیر فوری این تغییرات ممکن است بیشتر بر میزان وامی باشد که خریداران واجد شرایط دریافت آن هستند، نه لزوماً نرخ بهره‌ای که بانک‌ها برای وام مسکن پیشنهاد می‌کنند.
احتمال کاهش سقف وام قابل دریافت خریداران
کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند بانک‌های امارات نرخ‌های بهره فرضی مورد استفاده در آزمون سنجش توان بازپرداخت وام مسکن را افزایش دهند.
بانک‌ها از این آزمون برای ارزیابی توانایی متقاضیان در پرداخت اقساط، حتی در صورت افزایش نرخ بهره در آینده، استفاده می‌کنند.
افزایش نرخ بهره فرضی در این ارزیابی‌ها ممکن است مبلغ وامی را که خریداران واجد شرایط دریافت آن هستند کاهش دهد؛ حتی اگر نرخ بهره واقعی وام تغییر چندانی نکند.
بر اساس گزارش بترهومز، خریدارانی که تا پایان اکتبر ۲۰۲۶ هنوز به مرحله دریافت پیشنهاد نهایی وام از بانک نرسیده بودند، ممکن است با پیشنهادهای اصلاح‌شده روبه‌رو شوند.
آدریان روسو، مدیر بخش وام‌های مسکن شرکت لوموند، که خدمات مشاوره و تأمین مالی مسکن را با همکاری بترهومز در امارات ارائه می‌دهد، گفت: «این تغییر محدود است و انتظار نداریم نرخ بهره محصولات متداول وام مسکن با نرخ ثابت، تغییرات عمده‌ای داشته باشد؛ هرچند تعدیل‌های جزئی در نرخ بهره پیش‌بینی می‌شود.»
به‌طور معمول، افرادی که وام مسکن با نرخ بهره ثابت دریافت کرده‌اند، در طول دوره تثبیت نرخ، تحت تأثیر تغییرات نرخ بهره قرار نمی‌گیرند.
اما افرادی که وام مسکن با نرخ بهره متغیر دارند، ممکن است هنگام بازنگری نرخ بهره وام، شاهد تغییر مبلغ اقساط ماهانه خود باشند.
همچنین برای مالکان مسکنی که دوره نرخ بهره ثابت وام آن‌ها به پایان رسیده است، برخی بانک‌ها مشوق‌هایی برای تأمین مالی مجدد ارائه می‌کنند.
این مشوق‌ها شامل معافیت از هزینه‌های بررسی و پردازش درخواست، هزینه ارزیابی ملک و بازپرداخت هزینه‌های تسویه زودهنگام وام قبلی است.
سهم خریدهای نقدی در کل بازار مسکن دبی بیشتر است
اگرچه ۴۴ درصد معاملات مسکونی شرکت بترهومز در سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۶ بدون استفاده از وام بانکی انجام شده است، سهم این نوع معاملات در کل بازار مسکن دبی به‌مراتب بیشتر است.
یکی از دلایل این تفاوت، سهم بالای معاملات املاک پیش‌فروش و حضور خریدارانی است که برای خرید ملک از وام‌های بانکی متداول استفاده نمی‌کنند.
سعد حسین، مدیرعامل شرکت «آلایا دولوپمنتس» (Alaia Developments)، هشدار داد که افزایش سهم خریدهای نقدی را نباید صرفاً به تغییر نرخ بهره نسبت داد.
او با اشاره به ساختار بازار املاک دبی و حجم بالای معاملات پیش‌فروش گفت: «سهم بالای خریدهای نقدی در دبی را نمی‌توان تنها به نرخ بهره نسبت داد.»
بر اساس تحقیقات شرکت همپتونز (Hamptons)، حدود ۸۳ درصد از معاملات مسکونی دبی در دسامبر ۲۰۲۵ بدون تأمین مالی از طریق وام مسکن انجام شده بود.
در این ماه، ۱۴ هزار و ۵۸۲ معامله بدون وام بانکی در مقابل ۳۰۱۴ معامله تأمین مالی‌شده از طریق وام مسکن ثبت شد.
تا مارس ۲۰۲۶، سهم معاملات بدون وام بانکی به حدود ۷۶ درصد کاهش یافت؛ به‌طوری‌که ۹۸۵۷ معامله بدون وام در مقابل ۳۱۰۸ معامله مبتنی بر وام مسکن انجام شد.
یکی از دلایل بالا بودن سهم معاملات بدون وام بانکی، گستردگی بازار املاک پیش‌فروش در دبی است.
در این بخش، سازندگان معمولاً طرح‌های پرداخت اقساطی ارائه می‌کنند که به خریداران اجازه می‌دهد بهای ملک را طی چند سال پرداخت کنند، بدون اینکه الزاماً به دریافت وام مسکن از بانک نیاز داشته باشند.
بنابراین، منظور از معاملات نقدی در این آمار لزوماً پرداخت یک‌جای تمام بهای ملک نیست، بلکه معاملاتی است که بدون استفاده از وام مسکن بانکی انجام می‌شوند.
بر اساس داده‌های شرکت انگل اند فولکرز (Engel & Völkers)، املاک پیش‌فروش حدود ۷۱٫۳ درصد از کل معاملات مسکونی دبی را در نیمه نخست سال ۲۰۲۶ تشکیل داده‌اند.
این تفاوت به‌ویژه هنگام بررسی بازار املاک آماده اهمیت دارد؛ بازاری که وام‌های بانکی در آن نقش پررنگ‌تری دارند.
تحلیل شرکت «ریدین» (Reidin) در اوت ۲۰۲۶ نشان می‌دهد حدود ۴۷ درصد از خریدهای مسکونی در بازار املاک آماده از طریق وام بانکی تأمین مالی شده و ۵۳ درصد باقی‌مانده بدون استفاده از وام مسکن انجام شده است.
کاهش نرخ بهره وام مسکن چقدر به نفع خریداران است؟
سعد حسین اعلام کرد رقابت میان بانک‌های امارات در سال ۲۰۲۶ جذابیت دریافت وام‌های مسکن با نرخ بهره ثابت را افزایش داده است.
به گفته او، برخی بانک‌ها نرخ‌های ثابت اولیه را از حدود ۳٫۷۵ درصد تبلیغ می‌کنند و بسته‌های وام سه‌ساله با نرخ بهره حدود ۳٫۸۹ تا ۴ درصد نیز ارائه می‌شود.
بااین‌حال، نرخ نهایی وام به شرایط متقاضی، توان بازپرداخت و ضوابط بانک ارائه‌دهنده تسهیلات بستگی دارد.
حسین برای توضیح تأثیر تغییر نرخ بهره بر هزینه خرید مسکن، نمونه‌ای محاسباتی بر اساس نرخ ایبور سه‌ماهه به‌اضافه یک واحد درصد حاشیه سود بانک ارائه کرد.
بر این اساس، نرخ بهره محاسباتی وام در سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۴ حدود ۶٫۳۰ درصد، در سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۵ حدود ۵٫۳۰ درصد و در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶ حدود ۴٫۷۴ درصد بوده است.
این ارقام صرفاً برای مقایسه هزینه تأمین مالی در دوره‌های مختلف ارائه شده‌اند و به معنای نرخ واقعی وام قابل دریافت برای تمام متقاضیان نیستند.
مثال: اقساط وام برای خرید خانه دو میلیون درهمی
برای خرید ملکی به ارزش دو میلیون درهم با پیش‌پرداخت ۲۰ درصدی، خریدار باید ۴۰۰ هزار درهم از بهای ملک را شخصاً پرداخت کند و برای تأمین یک میلیون و ۶۰۰ هزار درهم باقی‌مانده، وام مسکن بگیرد.
اگر مدت بازپرداخت وام ۲۵ سال باشد، مبلغ اقساط ماهانه با توجه به نرخ بهره به شکل زیر تغییر می‌کند:
- با نرخ بهره سالانه ۶٫۳۰ درصد، قسط ماهانه حدود ۱۰ هزار و ۶۰۴ درهم خواهد بود.
- با نرخ بهره سالانه ۵٫۳۰ درصد، قسط ماهانه به حدود ۹۶۳۵ درهم کاهش می‌یابد.
- با نرخ بهره سالانه ۴٫۷۴ درصد، قسط ماهانه حدود ۹۱۱۳ درهم خواهد بود.
این محاسبات با فرض ثابت ماندن نرخ بهره در کل دوره ۲۵ ساله و بازپرداخت وام در اقساط مساوی انجام شده‌اند و هزینه‌های جانبی دریافت وام را در بر نمی‌گیرند.
بر این اساس، تفاوت نرخ‌های بهره مورد استفاده در این مثال، میان سه‌ماهه نخست سال ۲۰۲۴ و سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶، معادل کاهش حدود ۱۴۹۱ درهمی قسط ماهانه است.
این اختلاف به معنای صرفه‌جویی نزدیک به ۱۷ هزار و ۹۰۰ درهم در سال خواهد بود.
بااین‌حال، حسین تأکید کرد افرادی که پیش‌تر وام مسکن با نرخ بهره ثابت دریافت کرده‌اند، لزوماً به‌صورت خودکار از کاهش نرخ بهره بهره‌مند نمی‌شوند.
او همچنین هشدار داد که کاهش هزینه تأمین مالی همیشه به معنای افزایش توان خرید مسکن نیست.
به گفته این فعال بازار املاک، افزایش قیمت خانه‌ها، سطح درآمد خریداران و هزینه‌های جانبی معاملات می‌توانند بخشی از مزایای کاهش نرخ بهره را خنثی کنند.
آینده بازار وام مسکن در دبی
کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند وام‌های بانکی همچنان یکی از منابع مهم تأمین مالی معاملات مسکونی در دبی باقی بمانند؛ حتی اگر سهم خریدارانی که بدون دریافت وام بانکی ملک خریداری می‌کنند افزایش یابد.
درعین‌حال، احتمال سخت‌گیرانه‌تر شدن ارزیابی بانک‌ها درباره توان بازپرداخت متقاضیان وجود دارد؛ موضوعی که می‌تواند بر سقف وام قابل دریافت خریداران تأثیر بگذارد.
به همین دلیل، به خریداران احتمالی مسکن توصیه می‌شود پیش از تعهد به خرید ملک، توان مالی خود را بررسی کنند و از مبلغ وام مورد تأیید، نرخ بهره، شرایط بازپرداخت و سایر هزینه‌های مرتبط اطمینان داشته باشند.
بر اساس این گزارش، افزایش سهم معاملات بدون وام بانکی نشان می‌دهد بازار مسکن دبی همچنان از حضور خریدارانی برخوردار است که برای انجام معاملات به تسهیلات بانکی وابسته نیستند.
بااین‌حال، وام‌های مسکن نیز، به‌ویژه در بازار املاک آماده و معاملات برخی شرکت‌های کارگزاری، همچنان نقش مهمی در تأمین مالی خرید خانه در دبی دارند.
