مقاومت صاحبخانههای دبی: عرضه املاک افزایش یافته اما خبری از فروش از روی ترس نیست
با وجود تنشهای ژئوپلیتیک اخیر، بازار املاک دبی همچنان ثبات و مقاومت خود را حفظ کرده است. در این شرایط، مالکان با اطمینان موقعیت خود را حفظ کردهاند و خریداران و مستأجران تنها در حال تنظیم و تعدیل استراتژیهای خود هستند.
دادههای شرکت «اسمارت بریکس» نشان میدهد که حتی با گذشت هفتهها از فضای عدم قطعیت، حدود ۸۵ درصد از مالکان اصلاً به فکر فروش ملک خود نیستند.
محمد محمد، بنیانگذار و مدیرعامل این شرکت، دلیل نبودِ پدیده «فروش هیجانی» را اعتماد عمیق و بلندمدت مالکان و جریان عادیِ زندگی و کسبوکار در دبی میداند. او تأکید میکند که بنیادهای ساختاری و اقتصادی دبی دستنخورده باقی ماندهاند و هیچ دلیل منطقی برای خروج ناگهانی از بازار صرفاً به خاطر تیتر اخبار وجود ندارد.
🟠 افزایش تدریجی آگهیها، بدون فشار فروش
اگرچه تعداد آگهیهای فروش در هفتههای اخیر افزایش یافته، اما این رشد بسیار اندک (کمی بیش از ۵ درصد) بوده و هیچ نشانهای از «فروش از روی ناچاری» در آن دیده نمیشود. جالب اینجاست که حدود ۶۵ درصد از این آگهیهای جدید، در واقع املاکی هستند که پیشتر به فروش نرسیده بودند و اکنون دوباره به بازار بازگشتهاند. به گفته کارشناسان، این روند بیشتر نشاندهنده یک چرخش طبیعی در عرضه موجود است تا موجی از فروشندگان جدید و مضطرب.
🟠 نگاه استراتژیک خریداران به پروژههای پیشفروش
در حالی که مالکان خانههای خود را نگه داشتهاند، خریداران در حال تغییر استراتژیِ تخصیص سرمایه خود هستند. در هفتههای اخیر، حدود ۶۳ درصد از معاملات به بخش «پیشفروش» (Off-plan) اختصاص داشته است. این چرخش معنادار نشان میدهد که سرمایهگذاران همچنان به رشد بلندمدت دبی اعتماد دارند، اما ترجیح میدهند با خرید پروژههایی با زمان تحویل سال ۲۰۲۷ به بعد، رویارویی با شرایط فعلی بازار اجاره در کوتاهمدت را به تأخیر بیندازند.
🟠 چالش در اجارههای کوتاهمدت و تغییر رفتار مستأجران
در حال حاضر، بیشترین فشار در بازار اجارههای کوتاهمدت احساس میشود؛ جایی که نرخ اشغال و اجارهبهای روزانه با افت مواجه شده است. حدود ۵ درصد از مالکانی که به فکر فروش با قیمتِ تخفیفخورده افتادهاند، عمدتاً در همین بخش فعالیت میکنند.
با این حال، قیمتها در هر دو بخش خرید و اجاره مسکونی ثابت ماندهاند.
سخنگوی پلتفرم «بیوت» تأیید میکند که بازار به جای کاهش مستقیم قیمتها، در حال تجربه کند شدن موقتِ سرعت معاملات و طولانیتر شدنِ چرخه تصمیمگیری افراد است. مستأجران اکنون محتاطتر شدهاند و تمدید قراردادهای فعلی را به جابهجایی ترجیح میدهند. در صورت تصمیم به جابهجایی نیز، «مقرونبهصرفه بودن» و تناسب قیمت با ارزش واقعی ملک، نقش بسیار پررنگتری ایفا میکند.
🟠 رقابت بر سر کیفیت و تفاوت ریسک در بازار
در این محیط جدید، رقابت مالکان بر سر ویژگیها و کیفیت املاک متمرکز شده است. مالکان باید دلایل قانعکنندهای (مانند موقعیت مکانی بهتر، امکانات رفاهی یا راحتیِ دسترسی) برای جذب مستأجران داشته باشند. تمرکز آنها اکنون از «گرفتن بالاترین اجارهبها» به «کاهش زمان خالی ماندن ملک» تغییر کرده است.
همچنین، میزان ریسکپذیری در تمام نقاط شهر یکسان نیست. مناطقی که تمرکز سرمایهگذارانِ غیرمقیم در آنها بالاست یا وابستگی بیشتری به وامهای مسکن دارند، حساسیت بیشتری به نوسانات و سختگیریهای بانکی نشان میدهند. در مقابل، املاک لوکس و ممتاز به لطف حمایت سرمایههای بلندمدت و محدودیت عرضه، تابآوری بسیار قدرتمندی از خود نشان دادهاند.
نتیجهگیری بازار املاک دبی در حال عقبنشینی نیست، بلکه در حال تبدیل شدن به بازاری گزینشیتر و هوشمندانهتر است. قیمتها حفظ شدهاند، نقدینگی در جریان است و تغییر اصلی در رفتارها دیده میشود؛ جایی که خریداران و مستأجران با تأمل بیشتری عمل میکنند و مالکان روی مزیتهای رقابتیِ املاک خود متمرکز شدهاند.
